Les banques ne se contentent pas d’un simple projet : elles veulent du concret. Tant que le bien immobilier n’a pas officiellement été mis en vente, inutile d’espérer un prêt relais. Certaines enseignes vont même plus loin, exigeant la preuve d’un mandat signé avec une agence immobilière avant d’ouvrir le dossier.
La mécanique du prêt relais n’a rien d’un parcours balisé : taux d’intérêt mouvants, critères d’acceptation qui varient selon les profils, procédures parfois opaques… Même avec un dossier irréprochable, une estimation trop optimiste du bien à vendre peut suffire à faire capoter la demande.
Prêt relais : à quoi sert-il et qui peut en bénéficier ?
Le prêt relais, c’est l’outil des propriétaires pressés ou des chasseurs d’opportunités immobilières. Il permet d’avancer la somme attendue de la vente d’un bien existant pour financer immédiatement un nouvel achat. Exit la case location ou l’attente interminable : le prêt relais assure la transition, en misant sur la synchronisation entre vente et achat.
Dans la pratique, le crédit relais fonctionne comme une avance de trésorerie. La banque débloque entre 50 % et 80 % de la valeur du logement à vendre, laissant généralement deux ans à l’emprunteur pour conclure la vente et rembourser le capital. Ce mécanisme concerne aussi bien les propriétaires occupants que les investisseurs, dès qu’il s’agit de financer un achat immobilier sans patienter indéfiniment le versement issu de la vente précédente.
Qui obtient ce type de financement ?
Dans les faits, plusieurs profils tirent parti de ce dispositif. Voici les principaux concernés :
- Les salariés en mutation professionnelle forcés d’acheter sans délai
- Les familles à l’étroit qui cherchent à pousser les murs
- Les investisseurs qui réajustent leur portefeuille immobilier
Les banques, elles, passent chaque projet au crible : qualité intrinsèque du bien, attractivité du secteur, cohérence de l’opération d’achat vente, sans négliger la situation financière de l’emprunteur. Le prêt relais séduit par sa flexibilité, mais il impose d’arriver avec un dossier en béton et une stratégie de sortie bien ficelée.
Les critères essentiels pour obtenir un prêt relais en 2024
Premier filtre : la situation financière de l’emprunteur. Pour espérer un accord, le taux d’endettement maximum doit rester sous la barre des 35 %. Les banques scrutent les bulletins de salaire, la stabilité professionnelle, les comptes courants. Rien n’échappe à leur vigilance, l’objectif étant d’écarter tout risque de défaut de paiement une fois la période de franchise écoulée.
Autre critère : le montant du prêt relais. Il dépend directement de la valeur estimée du bien à vendre. Les organismes bancaires retiennent en général une fourchette comprise entre 50 % et 80 % de cette estimation. Un marché immobilier local dynamique peut inciter la banque à se montrer plus souple sur le montant avancé.
Côté taux d’intérêt, le prêt relais reste au-dessus des prêts immobiliers classiques. La raison est simple : la durée courte et l’incertitude sur la date de revente. Les établissements proposent fréquemment une franchise totale ou partielle : durant cette période, seuls les intérêts sont dus, le remboursement du capital n’intervenant qu’au moment de la vente effective.
Impossible de faire l’impasse sur l’assurance emprunteur, même pour quelques mois. Décès, invalidité, parfois perte d’emploi : les garanties doivent couvrir tous les scénarios à risque. Un dossier détaillé, étayé par une estimation réaliste et des pièces justificatives solides, pèse lourd dans la balance. Présenter un plan de financement sans faille et démontrer une parfaite maîtrise de sa stratégie de financement augmente nettement les chances d’obtenir le feu vert.
Quelles démarches prévoir pour mettre toutes les chances de son côté ?
Avant même d’approcher la banque, il s’agit de constituer un dossier prêt relais irréprochable. Première étape : faire réaliser une estimation objective du bien à vendre par un professionnel reconnu, notaire, agent immobilier, expert indépendant. Cette valeur sert de base à la banque pour calculer le montant du crédit relais, en fonction des réalités du marché.
Pour optimiser ses chances, il faut réunir tous les éléments nécessaires dans un dossier clair et complet. Parmi les incontournables, on trouve :
- Une estimation précise et justifiée du bien à vendre
- Un dossier administratif complet (revenus, relevés bancaires, compromis d’achat du nouveau logement, liste des crédits en cours, attestation d’assurance emprunteur)
- Une simulation de remboursement détaillée
- L’accompagnement d’un courtier si besoin pour négocier les meilleures conditions
Se faire épauler par un courtier immobilier peut faire la différence. Son intervention fluidifie la comparaison des offres, accélère les démarches, affine le montage financier et sécurise le dossier auprès de la banque.
Plus le dossier est prêt, plus la banque peut trancher vite. Une communication claire, une réactivité sans faille : tout cela réduit les délais et verrouille la réussite de l’opération achat-vente. À ne pas négliger : la franchise négociée et la flexibilité du remboursement, car chaque détail compte quand il s’agit de jongler avec deux biens immobiliers.
Au bout du compte, le prêt relais ne se limite pas à une avance de fonds : il exige méthode, anticipation et lucidité. Décrocher ce financement, c’est un peu comme réussir une acrobatie où chaque mouvement doit être maîtrisé. Reste à savoir si, une fois le saut effectué, la réception s’avérera à la hauteur des attentes.
